| Author |
 ?Topic? |
? |
|
Arnold
Forumclown
Open Inrichting Nederland
26786 Posts
|
 Posted?-?02 Jan 2011?:? 17:14:17 ? 
|
"Woningmarkt stort in januari in!"
Volgens het Wegwijs Kenniscentrum, de research afdeling die onder meer onderzoek doet naar de gang van zaken op de woningmarkt, wijst alles erop dat woningmarkt na de jaarwisseling afstevent op een debacle. Belangrijkste oorzaken van de demotivatie bij het koperspubliek is de negatieve invloed die overheidsorganen, zoals de AFM, uitoefenen op de huizen- en hypotheekmarkt. Ook uitspraken van minister De Jager en De Nederlandsche Bank (DNB) zorgen voor een verlammende werking. Het lijkt erop dat het kabinet Rutte bewust de andere kant op kijkt en afwacht waar de gezamenlijke woonark op de klippen loopt.
Grootste boosdoener is de Autoriteit Financiële Markten (AFM) die onder de bezielende leiding van waakhond Hans Hoogervorst zijn tanden zet in banken, verzekeraars en hypotheekadviseurs die naar inzicht van de AFM te ruime hypotheken verstrekken. Ook de wijze waarop departementen in hun ijver een tweede kredietcrisis te voorkomen, langs elkaar heen werken, zoals recent de Vereniging Eigen Huis al berichtte, brengt de woningmarkt schade toe. Er heerst angst bij kopers, verkopers, hypotheekadviseurs, makelaars, banken en verzekeraars. Deze angst verlamt de huizenmarkt.
Hypotheekmarkt gezond
De opluchting dat het nieuwe kabinet de fiscale aftrek van de hypotheekrente in stand hield, is helemaal naar de achtergrond gedrongen. Fiscale aftrek is mooi, maar is van generlei waarde als je geen hypotheek meer kunt krijgen. De woningmarkt in Nederland is ook in de twee jaar sinds de start van de kredietcrisis niet in moeilijkheden gekomen. Het aantal gedwongen verkopen blijft bewonderenswaardig laag. Een teken dat de Nederlandse huizen- en hypotheekmarkt in relatie tot het niveau van de Nederlandse inkomens er zeer gezond uitziet.
Aliberaal beleid
De gevaren lijken van de overheid zelf te komen. In haar ijver om aan het Internationale Monetaire Fonds (IMF) te laten zien dat het dit kabinet menens is om de luchtbel in de prijzen te bestrijden, de “te hoge? hypotheken aan te pakken en de banken gezond te maken, lijkt het kabinet het tegendeel te bereiken. De heksenjacht van de overheidsorganen lijkt er mede de oorzaak van te worden dat de waarde van woningen zal gaan dalen tot ver beneden de lopende hypotheeksommen. Hierdoor kunnen banken in moeilijkheden komen bij een voortgaande slechte woningmarkt. Op deze wijze creëert de overheid haar eigen Nederlandse kredietcrisis. Dat is niet de wens van het kabinet maar zal wel het gevolg zijn van het huidige beleid.
De stringente politiek waarbij op een geforceerde manier hypotheken worden aangepakt en waarbij volstrekt voorbij wordt gegaan aan de in het verleden (gezien het beperkte aantal executies) zeer betrouwbaar gebleken eigen financiële inzichten van de Nederlandse geldverstrekkers, is een politiek die vreemd is aan een kabinet met een liberale signatuur, zoals het kabinet Rutte.
De belangrijkste oorzaken voor het verder inzakken van de huizenmarkt in 2011 zijn:
1. Gedwongen extra aflossing tophypotheken
Op initiatief van de AFM moet per 1 januari 2011 de top van een hypotheek, waarbij naast de koopsom ook de kosten worden meegefinancierd, binnen zeven jaar worden afgelost. Dat betekent in de meeste gevallen dat in zeven jaar tijd de bovenste twaalf procent van de hypotheek moet worden afgelost. Op een gemiddelde hypotheek (circa € 250.000,-) moet dan een bedrag van € 30.000,- aan de bank worden terugbetaald. Hierdoor wordt de netto maandlast in de eerste zeven jaar verhoogd met € 357,-. Deze maatregel raakt juist de starters in de woningmarkt. Zij moeten met een nog beperkt inkomen dit extra bedrag zien op te hoesten.. De prijs van een woning zou met meer dan € 100.000,- moeten dalen om die verhoogde maandlast te kunnen compenseren. Zo ver zullen de huizenprijzen niet inzakken. Het gevolg is dat starters afhaken op de markt van koopwoningen
2. Verlaging te verstrekken hypotheeksommen
Sinds kort bemoeit ook het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) zich regelmatig met de verhouding maandlasten/hypotheeksommen. Vanwege de onder 1 genoemde verhoging van de maandlasten constateert het Nibud dat de hypotheeksommen bij starters en sommige doorstromers sterk moeten dalen. Als gevolg van deze nieuwe berekening zijn de hypotheeksommen in relatie tot het inkomen sterk neerwaarts aangepast. Het AFM controleert deze regels met verve en beboet banken bij overtreding. De daling aan hypotheeksom loopt in de tienduizenden euro’s, waardoor het voor velen onmogelijk wordt om een huis te kopen.
3. Geen hogere hypotheek bij sterk stijgende loonschaal
Al jaren is bekend dat de inkomens van startende kopers met een afgeronde hbo- of academische opleiding in veel gevallen binnen vijf jaar tot zo’n tachtig procent zijn gestegen. Hypotheekbanken anticipeerden hierop door bij het bepalen van de maximale hypotheeksom uit te gaan van een inkomen dat 30% tot 50% hoger zou komen te liggen. Zelden hebben hieromtrent in de praktijk problemen plaatsgevonden. Desondanks zijn banken en andere geldverstrekkers hierom door de AFM teruggefloten, soms op hardhandige wijze via forse boetes. De AFM staat een verhoging van de hypotheek op basis van een hoger verwacht inkomen onder bepaalde voorwaarden overigens wel toe. Een hogere hypotheeksom wordt mogelijk als de werkgever van de starter via een werkgeversverklaring kan garanderen dat het inkomen van de starter in de komende jaren fors hoger zal liggen. Begrijpelijkerwijs is geen enkele werkgever daar, gezien de huidige marktomstandigheden, toe bereid. Dit gebaar van de AFM kan derhalve worden beschouwd als een loos gebaar. Als gevolg van de starre houding van de AFM haken veel starters nu af.
4. Doorstroming woningmarkt staakt
Als gevolg van de hypotheekbeperking zoals in de voorgaande punten genoemd, wordt het ook moeilijker voor mensen die al een eigen woning bezitten. Dit geldt ook voor degenen die daarop al een overwaarde hebben opgebouwd. Omdat starters niet meer op de woningmarkt terecht kunnen, kunnen ook de huidige eigenaren van potentiële starterswoningen zelf geen nieuwe woning aankopen. Een starter veroorzaakt met de koop van zijn of haar eerste woning een koopgolf van gemiddeld 4,3 woningen. Door het starters zeer moeilijk te maken een woning te kopen, wordt de bijl aan de wortel van de woningmarkt gelegd. Starters zijn goed voor gemiddeld 18,7 procent van het aantal woningaankopen. Het pad effenen voor starters zorgt derhalve voor het oplossen van circa tachtig procent (18,7 x 4,3) van de problemen op de woningmarkt.
5. Strengere regels ook voor doorstromers
Omdat het IMF en De Nederlandsche Bank (DNB) menen dat de Nederlandse hypotheken te hoog zijn, zijn de maximale hypotheeksommen ook voor niet-starters neerwaarts aangepast. Het gevolg is dat ook mensen, die al een eigen huis bezitten moeilijker kunnen doorstromen. Zelfs wanneer doorstromers op hun nieuwe huis een hypotheek nodig hebben die niet hoger is dan de bestaande hypotheek op hun oude huis, dan nog kan de nieuwe hypotheek worden geweigerd omdat men niet aan de zwaardere eisen kan voldoen. Een bank durft die nieuwe eisen niet te negeren, ook al heeft de klant al jarenlang bewezen dat hij zijn lasten maandelijks gemakkelijk kan opbrengen. De nieuwe eisen vormen een extra blokkade voor het doorstromen van de woningmarkt.
6. Geldverstrekkers huiverig voor AFM
Banken en verzekeraars blijken angst te hebben voor de AFM. Menige bank heeft, na een terechtwijzing of boete door de AFM, verkondigt dat in tegenstelling tot het oordeel van de AFM een hypotheeksom niet te hoog en de wijze van hypotheekadvisering wel adequaat is geweest. In alle gevallen zagen de geldverstrekkers echter af van een gerechtelijke procedure jegens de AFM, bang als zij zijn voor meerdere tijdrovende controles in de nabije toekomst. ABN Amro, Postbank, ING, Rabobank en SNS Reaal hebben alle al eens te maken gehad met boetes of berispingen door de AFM. Het niet aan de kaak stellen van de besluiten van de AFM zal uiteindelijk leiden tot een voor banken problematische situatie. Door fouten en verkeerde marktinzichten van het personeel van de AFM niet te bestrijden, en dus onduidelijkheid te laten bestaan over wat de juiste wijze van hypotheekverstrekking is, zullen banken steeds minder hypotheken durven verstrekken. Uiteindelijk leidt dat tot sterke daling van de woningprijzen, hetgeen uiteindelijk leidt tot onvoldoende waarde van de panden ten opzichte van de hypotheeksommen.
7. Huurbeleid loyaler kan koopbeleid
Merkwaardig is dat bij huurders kennelijk hogere maandlasten worden getolereerd dan bij kopers. Huurders tot € 33.000,- inkomen mogen maandelijkse huurlasten dragen tot € 647,- (2010). Maandelijkse huren gaan voor huurders uiteindelijk verloren. Van de huur blijft geen spaarkapitaal over. Huur is dus te vergelijken met netto rente (rente minus belastingvoordeel hierover). Om aan € 647,- netto rentelasten te komen kan, op basis van de huidige rentestand, een hypotheek gesloten worden van minimaal € 250.000,-. Een dergelijke hypotheek is voor iemand met een inkomen van € 33.000,- echter niet mogelijk. Zelfs als hij een hypotheek van € 175.000,- (meer dan 5 maal het inkomen) verstrekt, zal de geldverstrekker naar de biechtstoel van de AFM moeten en een boete riskeren. Het is volstrekt onduidelijk waarom het huurbeleid van het kabinet zo aanzienlijk loyaler is dan het koopbeleid. Voor een koper zonder hypotheek is huren echter geen alternatief. Om in aanmerking te mogen komen voor een huurwoning dient men gemiddeld 4,5 jaar op een wachtlijst te staan. Jonge kopers of huurders vallen dus in een door de overheid gecreëerd gat. Het is de vraag of het kabinet Rutte zich dit wel voldoende realiseert.
Andere zaken die het kopen van een woning bemoeilijken:
- Minister Donner loopt met plannen om de verkoop van een woning te verbieden als aan het huis geen energielabel geplakt zit.
- De hypotheekrente is sterk stijgende. Sinds 1 september van dit jaar is de marktrente, waarvan de hypotheekrente is afgeleid, al met bijna een vol procent gestegen. Dat zorgt op maandbasis voor gemiddeld € 200,- aan extra rentelasten. Gezien de forse tekorten van overheden en de grote leenbehoefte als gevolg daarvan, is de kans op verdere renteverhoging in 2011 aanzienlijk.
- Ook de hogere hypotheekrente zorgt voor een verlaging van de maximale hypotheeksommen
- Na het kopen van een woning kan door alle hiervoor genoemde perikelen de waarde van de woning zakken. Historisch gezien liggen de prijzen op dit moment nog steeds zo’n 8,5 procent te hoog. Dit zorgt voor een afwachtende houding bij kopers.
- Kopers menen de tijd te hebben. De woningvoorraad is enorm. Met een voorraad aan te koop staande woningen van 221.000 en een uitstroom van verkochte woningen per jaar van ongeveer 127.000, duurt het gemiddeld 1 jaar en 10 maanden voordat een woning uiteindelijk de voorraad weer uitstroomt.
Overheidsmaatregelen doorgeslagen
De maatregelen van de overheid om de hoogte van de hypotheeksommen zover te beperken als nu het geval is, zijn volstrekt doorgeslagen, evenals de wijze waarop de nieuwe hypotheekdoctrine wordt gehandhaafd. De hypotheekbeperking levert grote schade op aan zowel kopers als verkopers, aan banken en verzekeraars en aan hypotheekadviseurs en makelaars, waarbij faillissementen te verwachten zijn.
De maatregelen leveren echter ook grote schade op aan het kabinet zelf dat grote sommen aan overdrachtsbelasting aan zich ziet voorbijgaan. Vlak voor de kredietcrisis, in 2007, werden op jaarbasis nog 201.000 woningen in de bestaande sector verkocht. De afgelopen twee jaar waren dat er 74.000 per jaar minder. Per woningoverdracht vangt het kabinet gemiddeld € 15.000,- aan overdrachtsbelasting. Dat betekent voor het kabinet een jaarlijks verlies aan overdrachtsbelasting van ruim een miljard euro. Daarnaast verliest het kabinet ettelijke honderden miljoenen aan andere belastingen die te maken hebben met de kosten van aan- en verbouwingen, verhuizen, het aanschaffen van meubilair etc. etc. Een goed ondersteuningsplan voor starters op de woningmarkt verdient zichzelf dik terug.
Pas op z’n vroegst in de maand maart van 2011 wordt via de cijfers van het kadaster zichtbaar hoe de woningmarkt zich in de maand januari heeft ontwikkeld. Blijft het kabinet de andere kant opkijken dan zullen de cijfers over januari catastrofaal blijken.
https://www.wegwijs.nl/3882/
|
never argue with a fool they will lower you to their level and then beat you with experience ...
|
|
Klacht indienen
|
|
|
|
|
Geert Geel
Topper ................
17143 Posts
|
Posted?-?03 Jan 2011?:? 00:29:20 ?
|
| De bubble is minstens 40%. |
Klacht indienen 
|
|
|
Stephen
Ere Forumlid voor het leven
Netherlands
10077 Posts
|
Posted?-?03 Jan 2011?:? 09:29:59 ?
|
| Over vier weken weten we of dit bericht waar is of niet. De bubble kun je niet loszien van de bouwkosten. Zolang die hoog zijn, kun je niet spreken van instorten. Woningen zijn geen luxe maar absolute noodzaak. Dat de kantorenmarkt instort, lijkt zeker. Bij huizen - zeker in Amsterdam waar een gigantische woningnood is - lijkt me dit nog steeds erg onwaarschijnlijk. Een boerderijtje op de Veluwe dat je aan de straatstenen niet kwijt kunt, dat kan ik me voorstellen. |
|
Klacht indienen
|
|
|
Enigma
Ere Forumlid
5303 Posts
|
Posted?-?03 Jan 2011?:? 10:36:19 ?
|
| We zullen zien. Belanghebbenden in de huizenmarkt beginnen tegenwoordig bij het minste geringste te gillen. De meest kapitaalkrachtigen het eerst. |
|
Klacht indienen
|
|
|
Stephen
Ere Forumlid voor het leven
Netherlands
10077 Posts
|
Posted?-?03 Jan 2011?:? 12:14:16 ?
|
| De meest kapitaalkrachtigen hebben ook het meeste te verliezen, Enigma. |
|
Klacht indienen
|
|
|
Geert Geel
Topper ................
17143 Posts
|
Posted?-?03 Jan 2011?:? 12:19:47 ?
|
"Woningen zijn geen luxe maar absolute noodzaak"
Klopt, maar bestaande woningen die niet verkopen, zullen wel moeten dalen in prijs. Noodzaak of geen noodzaak. Als niemand een koopwoning kan betalen, is het snel gedaan met de markt. |
|
Klacht indienen
|
|
|
Stephen
Ere Forumlid voor het leven
Netherlands
10077 Posts
|
Posted?-?03 Jan 2011?:? 12:33:08 ?
|
| De woningen in Amsterdam zijn nog altijd goedkoper dan in Londen en Parijs. Ik kan me voorstellen dat woningen op het platteland goedkoper worden, maar ik zie dat niet voor de hoofdstad waar studenten 500 euro per maand moeten betalen voor een zolderkamer. Een woning van 500.000 euro is geen uitzondering. |
|
Klacht indienen
|
|
|
Geert Geel
Topper ................
17143 Posts
|
Posted?-?03 Jan 2011?:? 14:22:14 ?
|
| Steden moet je vergeten in dit soort verhalen. Die bezetten een uitzonderingspositie. Tenzij ze veranderen in sharia-getto’s. Niets is zo desastreus voor huizenprijzen als buren met op Mekka gerichte schoteltjes aan de muur. |
|
Klacht indienen
|
|
|
Stephen
Ere Forumlid voor het leven
Netherlands
10077 Posts
|
Posted?-?03 Jan 2011?:? 14:23:40 ?
|
| Dat weet ik, daarom moeten die moslims maar naar het oosten van het land gaan. De uitkeringen zijn daar net zo hoog en de woningen goedkoper. |
|
Klacht indienen
|
|
|
Geert Geel
Topper ................
17143 Posts
|
Posted?-?03 Jan 2011?:? 14:27:05 ?
|
| Gezien de geboortecijfers hoeven ze daarvoor niet te verhuizen. Eind deze eeuw is de overname compleet. |
|
Klacht indienen
|
|
|
Stephen
Ere Forumlid voor het leven
Netherlands
10077 Posts
|
Posted?-?03 Jan 2011?:? 14:47:02 ?
|
| Na ons de zondvloed . . . |
|
Klacht indienen
|
|
|
Ronald D.
Ere Forumlid voor het leven
Netherlands
11089 Posts
|
Posted?-?03 Jan 2011?:? 14:53:03 ?
|
Hans Hoogervorst is totaal de weg kwijt.
Dat was hij als Minister al (Zorgstelsel), maar nu hij zich wil profileren als economische waakhond maakt hij alle slapende honden wakker.
Eerst moesten banken eraan geloven (terughoudend beleid), toen Pensioenfondsen ( openbaarmaking van hun beleggingen) en nu dit.
DIE VENT IS EEN RAMP VOOR ECONOMISCH NEDERLAND! |
Denk Groen, Stem Rood, Werk Zwart.
|
|
Klacht indienen
|
|
|
Robert Rechtvaardig
Ervaren én productief Forumlid
Bananen Republiek Nederland
3735 Posts
|
Posted?-?04 Jan 2011?:? 02:58:50 ?
|
wat een overdosis slecht nieuws
En dan komt Minister Donner met een verplicht energielabel aan. Wat een bullebak.
En dat de VVDers zou onhandig met geld zouden zijn, had ik niet gedacht.
|
Edited by - Robert Rechtvaardig on 04 Jan 2011 02:59:45
|
|
Klacht indienen
|
|
| ? |
?Topic? |
? |
|
|
?
?"Woningmarkt stort in januari in!"
?Reply to Topic